Эскроу-счета — как защищены деньги покупателя квартиры

Обновлено 2026-08-08

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель квартиры вносит деньги при заключении договора долевого участия. Застройщик не может забрать эти средства сразу — банк переводит их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Если стройка остановится, деньги остаются на счёте и возвращаются покупателю через банк.

Зачем вообще придумали эскроу-счета

До 2019 года застройщики в России получали деньги дольщиков сразу после заключения договора и использовали их для финансирования стройки. Если стройка останавливалась, деньги, как правило, уже были потрачены, а дольщики оставались без квартиры и без денег одновременно — так появился термин «обманутые дольщики». Реформа 214-ФЗ изменила эту схему: с июля 2019 года для большинства новостроек в России действует обязательное использование эскроу-счетов и проектного финансирования.

Переходный период для реформы длился несколько лет: часть проектов, начатых до 2019 года при определённой степени готовности, продолжала продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. Сегодня подавляющее большинство новых проектов на рынке Москвы работает именно по эскроу-схеме, и это стало настолько привычной практикой, что покупатели редко задумываются о том, что рынок выглядел совсем иначе ещё несколько лет назад.

Как работает эскроу-счёт на практике

Покупатель заключает договор долевого участия и открывает эскроу-счёт в уполномоченном банке. Деньги за квартиру перечисляются на этот счёт, а не напрямую застройщику. Сам застройщик в это время строит дом на средства проектного финансирования, которое ему предоставляет банк отдельно, под процент. Доступ к деньгам на эскроу-счёте застройщик получает только после того, как дом введён в эксплуатацию и хотя бы одна квартира в нём передана по акту приёма-передачи.

• Покупатель вносит деньги на счёт в банке, а не отдаёт их застройщику напрямую
• Банк блокирует средства до ввода дома в эксплуатацию
• Застройщик строит на банковское проектное финансирование, а не на деньги дольщиков
• После сдачи дома банк переводит застройщику деньги со всех эскроу-счетов проекта
• Если стройка остановится, деньги дольщика остаются в банке и подлежат возврату

Обратная сторона эскроу-схемы — застройщик больше не может использовать деньги дольщиков как бесплатный источник финансирования стройки. Вместо этого он берёт проектное финансирование в банке под процент, а сумма этого кредита частично зависит от того, сколько уже продано квартир и сколько денег накоплено на эскроу-счетах — чем активнее идут продажи, тем ниже может быть ставка по кредиту для застройщика. Это косвенно объясняет, почему девелоперы заинтересованы в раннем старте продаж и почему условия покупки на старте строительства часто отличаются от условий ближе к сдаче.

Что происходит, если застройщик обанкротится

Ключевое преимущество эскроу-схемы — деньги покупателя физически не попадают в оборот застройщика до сдачи дома. Если девелопер обанкротится или стройка остановится, банк не переводит накопленные средства — они остаются заблокированными на счетах и по закону подлежат возврату дольщикам. Это принципиально отличается от старой схемы, где деньги дольщиков были уже потрачены на стройку задолго до возможного банкротства.

Застрахованы ли деньги на эскроу-счёте

Средства физических лиц на эскроу-счетах застрахованы государством через систему страхования вкладов — в пределах суммы, установленной законом для эскроу-счетов по договорам долевого участия, которая выше стандартного лимита страхования обычных вкладов. Точный актуальный размер страхового покрытия стоит уточнять непосредственно в банке, где открывается счёт, так как параметры системы страхования периодически меняются.

На что смотреть покупателю при работе с эскроу

• В каком банке открывается эскроу-счёт по конкретному проекту — это должен быть банк из перечня уполномоченных
• Указана ли в договоре долевого участия схема расчётов через эскроу прямо и однозначно
• Как происходит открытие счёта — обычно это делается одновременно с регистрацией ДДУ
• Что написано в договоре про возврат средств в случае расторжения
• Есть ли дополнительные комиссии банка за обслуживание эскроу-счёта

Эскроу-счёт защищает не квартиру, а деньги: покупатель рискует сроками сдачи, но не теряет внесённую сумму, если что-то пойдёт не так со стройкой.

До реформы 214-ФЗ покупатель фактически доверял застройщику деньги напрямую и полагался на его добросовестность и финансовую устойчивость на весь срок стройки. Сейчас между покупателем и застройщиком стоит банк, который выполняет функцию независимого контролёра: он не переводит деньги застройщику, пока не выполнено ключевое условие — ввод дома в эксплуатацию. Для покупателя это означает, что оценивать финансовую устойчивость самого застройщика по-прежнему важно — от неё зависят сроки стройки, — но риск потери именно денег снижается за счёт независимого банковского контроля.

Эскроу и рассрочка от застройщика

Если квартира покупается в рассрочку, каждый платёж по графику также поступает на эскроу-счёт, а не сразу застройщику — механизм защиты работает одинаково независимо от способа оплаты, будь то единовременный платёж, ипотека или рассрочка. Подробнее о том, как устроена рассрочка от застройщика, — в отдельном материале о рассрочке.

На практике для покупателя переход от старой схемы к эскроу означает и смену психологии сделки: раньше решающим фактором была репутация застройщика и его текущее финансовое состояние, сейчас — ещё и то, в каком банке открывается счёт и насколько прозрачно это прописано в договоре. Оба фактора по-прежнему важны, но риск для личных денег покупателя структурно ниже, чем был до реформы.

Что уточнить по проекту «Дом 7 Даниловский»

Конкретный банк, в котором открываются эскроу-счета по «Дому 7 Даниловскому», и точные параметры договора долевого участия — это информация, которую нужно запрашивать напрямую в отделе продаж на этапе бронирования лота. Общий механизм защиты денег, описанный выше, действует по 214-ФЗ для всех новостроек, продающихся по этой схеме.

Разбираясь в механике эскроу-счетов один раз, покупатель избавляет себя от необходимости оценивать финансовое состояние застройщика так же тщательно, как это приходилось делать до 2019 года. Тем не менее полезно понимать, что схема защищает именно деньги, а не сроки — задержка сдачи дома по-прежнему возможна и регулируется отдельными условиями договора долевого участия.

Итог

Эскроу-счёт — это законодательно закреплённый механизм, который отделяет деньги покупателя от текущего финансового состояния застройщика до момента сдачи дома. Он не гарантирует, что стройка не задержится, но защищает от главного риска прежней системы долевого строительства — потери внесённых денег при остановке проекта.

Частые вопросы